住宅購入の流れ(8)~契約成立後にすること(2)
2011.09.29

契約書に契約日が入り、契約が有効になったあと5営業日以内であれば、買主には理由を問わずにその契約をキャンセルするクーリングオフの権利が与えられています。クーリングオフをする場合には、売主は違約金として売買額の0.25%を買主に請求する権利があります。

契約後、頭金の支払いと同時平行で買主は以下のことを行います。
①弁護士を決める
オーストラリアでの不動産売買では、売主、買主の代理として弁護士が決済までの処理を行います。決済までの間に弁護士とのやりとりが生じますので、コミュニケーションが取りやすいと感じる弁護士を選ぶことが大切です。弁護士事務所によっては、日本人弁護士、或いは日本人アシスタントが常駐している所も有ります。
②住宅ローン本申請
仮申請を行った金融機関で、住宅ローンの本申請を行います。通常契約日から14日以内にこの申請に満足することが売買契約の条件として契約書に記載されます。
③建物検査、シロアリ検査の手配
購入する物件の建物検査、シロアリ検査を専門の業者に手配します。通常契約日から14日以内に、この検査の結果に満足することが売買契約の条件として契約書に記載されます。検査で深刻な問題が見つかった場合には、値段や条件の交渉を行い、場合によっては契約自体を解約することも可能です。
④ビザの関係でFIRBの認可が必要な場合はその手配
担当の弁護士が行います。自分のビザがFIRB認可が必要かどうかは事前に確認しておきましょう。
⑤ファーストホームバイヤーグラントの申請
ファーストホームバイヤーグラントを受ける権利がある場合は、住宅ローンを組む金融機関に申請をして貰います。住宅ローンを使わず現金で購入する場合は、自分で申請を行うか、担当の弁護士に申請を依頼します。
⑥家の保険の申し込み
購入する家は売主が保険に入っているはずではありますが、入っていない可能性もあります。
決済日までに万が一火災が発生した、泥棒に入って荒らされた等の被害が有った場合、損害が発生した家を購入することとなりますので、将来の自分の家を守るために保険に入られることをお薦めします。
現金での購入、建物検査もシロアリ検査行わないという場合は上記②③は不要です。
契約日から通常30日後が決済(残額支払い、鍵の引渡し)となります。新居への入居後は電気代の名義変更をお忘れなく。
ご質問はミホまでお気軽に。
オーストラリア携帯 0488-005-958
メール miho@djsmithproperty.com.au

ケアンズ不動産ニュースレター9月号を発行のお知らせ
2011.09.19

DJスミスプロパティではケアンズ不動産ニュースレター9月号を発行しました。ケアンズでの最新の不動産事情をご紹介させて頂くこのニュースレターは、住宅の購入を考えている方、ご自宅の売却を検討されている方はもちろん、オーストラリアの不動産や住宅に興味が有るという方にも役立つ内容となっています。

今月号の主な内容は以下の通りです。
•大手銀行住宅ローン(固定型)金利引き下げ
•ダーシーのリノベーションのススメ(1)
•ケアンズマーケット分析
•今月のサバーブ紹介~Kanimbla
•私達が暮らしています~Kanimbla
•不動産屋の英単語~Under Contract
•ケアンズお薦め物件

ニュースレターをご希望の方は、miho@djsmithproperty.com.auまでお申し込みください。

住宅購入の流れ(7)~契約成立後にすること(1)
2011.09.13


契約が有効になれば、その物件のインターネット広告や家の前の看板は「For Sale(販売中)」から「Under Contract(契約中)」に変わります。
買主はすぐに頭金(Deposit デポジット)の支払いを行います。頭金の支払期日は、売主、取り扱い不動産会社、その契約の条件によって多少違いがあります(ちなみに弊社では契約日から48時間以内のお支払いをお願いしています)。
この頭金は、不動産会社或いは売主の弁護士事務所の信託口座で決済日まで保管されます。万が一、買主の住宅ローン認可が通らなかった、建物検査で深刻な問題が見つかった等の理由で契約がキャンセルになる場合は、頭金は買主に全額返金されます。
頭金の金額は購入金額の最大10%。この頭金の金額は、契約書をオファーとして売り主に提示する際に(前回のブログ参照)、買主の購入に対する真剣さを示す指針の一つとなります。
例えば$300,000の物件に対して頭金を$30,000払える買主であれば、売主や担当不動産会社は「$30,000現金ですぐに払えるのならば、住宅ローンの認可も問題ないだろう。この契約に対しても真剣だろう」と評価をします。とは言っても、現在のケアンズの中古物件の売買においては、実際には頭金$5,000或いは$10,000というケースが一般的です。
銀行の住宅ローン事前承認(住宅購入の流れ(2)参照)ではいくらまで借り入れできるか金額を提示して貰えますが、実際に借り入れできる金額は、購入物件の銀行査定価格の90%から95%(買主の状況によって違います)。
例をご紹介しましょう。
ケアンズ在住の岡田さんは銀行の住宅ローン事前承認で$300,000まで借り入れ出来ると言われ、$310,000の住宅を契約しました。頭金$10,000を現金で支払い、残りは全て$300,000を銀行ローンでと思っていたのですが・・・。
岡田さんの銀行は、$310,000で岡田さんが購入しようとしている物件を$300,000と査定しました。(銀行の査定額は、通常、購入金額を下回ることが殆どです)
岡田さんが銀行から借り入れ出来る金額は、$300,000の90%($270,000)から95%($285,000)。
岡田さんは購入金額($310,000)-頭金($10,000)-借入額(最大$285,000)=$15,000を決済日までに現金で支払わなければなりません。(支払いは岡田さんの弁護士に行います)
自分が銀行査定額の何%借り入れれるのかについては、銀行やモーゲージブローカーでの住宅ローン事前承認でご確認ください。

ご質問はミホまでお気軽に。
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家のジョーク(あなたの家はどう見える?)
2011.09.07

オーストラリア人はジョーク好き。毎日のように友人達から様々なタイプのジョークがメールで送られてきますが、今回送られられて来たのは”Your house”という家に関するもの。ぜひこちらをご覧ください。

住宅購入の流れ(6)~オファーを入れる(契約書にサイン)
2011.09.05

家の内覧をし、その家を購入することに決めたら、次はいよいよQLD州所定の不動産売買契約書へサインをすることとなります。契約書の主な内容は以下の通りです。

・売主、買主の氏名、住所 [注]
・売主、買主それぞれの弁護士事務所の名前、住所
・その物件の詳細(住所、タイトルナンバー、面積等)
・申し込み購入金額
・申し込み頭金
・住宅ローンの要否
・建物検査の要否
・特別条項
・決済日
・決済地

買主が契約書にサインをする時点では、契約書はあくまでもオファーにすぎず、売主がその契約書にサインをして、初めて契約書となり、売主がサインをした日が契約日となります。
(ごくまれに売り主が先にサインをする場合もありますが、その場合は買主がサインをした日が契約日となります)
契約書に契約日が入った後は、売主、買主双方の弁護士が、売主、買主の代理として決済までの処理を執り行います。
[注意事項]
契約書に記載された買主の名義は、決済後に登記所に不動産所有者として登録されます。ご夫婦で購入される場合、夫婦連盟にするのか、片方だけの名前にするのか、契約書にサインをする前に決めておく必要があります。(登記所に登録された後に所有者名義を変えると印紙税が発生しますので、お気をつけください)

次回は、契約書に買主、売主がサインをし、契約日が契約書に記入された後の流れをお伝えします。
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