オーストラリアでは、古い住宅を安く購入し、リノベーションを施して価値を高めてから再販売するというスタイルの不動産投資がとても盛んです。大型DIY専門店も豊富にあり、費用を抑えて自分たちの手でリノベーションを進める方も少なくありません。
「自分の理想の住まいを、自分の手でつくりあげる」という作業はとてもやりがいがあり、完成した時の喜びはひとしおです。しかし気をつけたいのが、「自分たちの好みで行うリノベーション」と「再販売を見据えたリノベーション」は、必ずしも一致しないということ。
たとえば、「部屋を明るい雰囲気にしたい」と壁をオレンジに塗り、自分達は気分も上がって大満足であったとしても、購入を検討する大部分の人達は、「この壁、すぐに塗り直さなきゃいけないなぁ」という印象を持ってしまう可能性が高いです。
リノベーションは、費用や時間の都合でキッチン、バスルーム、リビング、寝室などを段階的に進めるケースが多く見られます。その間に自分たちの好みが変化してしまい、結果として部屋ごとに全く違うテイストになってしまうことも少なくありません。
たとえば、キッチンはカントリースタイル、リビングはインダストリアル調、バスルームはバリ風…といったように統一感がなくなると、どれだけ手をかけていても、全体の印象がちぐはぐになってしまいます。せっかくのリノベーションも、デザインに統一感がないと、買い手にとって魅力的には映りにくくなります。
将来的に再販売も視野に入れてリノベーションを考えているなら、「誰が住んでも心地よい」と感じられる空間作りを意識しましょう。色や素材に統一感を持たせること、そして第三者の目線で「ここに住みたい」と思える仕上がりかを常に意識することが、成功のカギです。
ケアンズの不動産、メルボルン新築不動産についてのご相談は、miho@djsmith.com.auまでお気軽に。
オーストラリアの会計年度は、毎年7月1日から翌年の6月30日までです。
たとえば「2024–2025年度」は2024年7月1日〜2025年6月30日になります。
投資用不動産を所有している場合、賃料収入や経費を含めた年間の収支をATO（Australian Taxation Office）に申告する必要があります。
投資物件に関連する以下のような支出は、税金控除の対象になります。
不動産会社が賃貸を行っている場合は、７月１日以降に Financilay Year Statementがオーナー宛に発行され、オーナーは会計士に提出して申告を行います。
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オーストラリアで不動産の売買仲介や賃貸仲介に携わるには、各州で定められた資格を持っていることが必須です。
日本の「宅地建物取引士（宅建）」に比べて試験の難易度は高くありませんが、すべて英語での受講・課題提出となるため、英語が苦手な方にとっては少しハードルが高く感じられるかもしれません。
📍クイーンズランド州の場合、業務内容によって必要な資格が異なります。
💡資格の取得方法は2種類
さまざまな教育機関がこの資格コースを提供していますが、業界団体が運営するコースは下記をご参照ください。
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QLD（クイーンズランド）州で賃貸中の物件を売却する際には、前回の家賃値上げ日を証明する書類の提出が必要になることをご存知ですか？これは、州の新しい住宅関連法に基づいた規定で、「家賃の値上げは12か月に1度まで」というルールがきちんと守られているかどうかを確認するためのものです。
たとえ販売前にテナントが退去していて現在は空室であっても、また購入者が物件を自分で使用する予定でも、売主側が前回の家賃改定日を明記した書類を提示しなければなりません。
以下のような書類が証明書類として有効です：
不動産管理会社を通さずに、オーナー様ご自身で賃貸している場合、契約書や家賃履歴の記録が不十分なことがあります。このような方は、いざ売却というときに書類が不足していると困ることになりますので、早めに必要書類を整えておくことを強くおすすめします。
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不動産を購入する際、決済日の直前に「決済前内覧（Pre-settlement Inspection）」を行うことができます。これは買主にとって非常に重要なステップで、物件の最終確認を行う貴重な機会です。
この内覧では、主に次のようなポイントを確認します。
たとえば、契約時にはきれいに芝刈りされていた庭が、内覧時には伸び放題になっていないか、といったことを確認します。契約時の印象と著しく異なる状態でないかをチェックしましょう。
売買契約書に含まれていた設備や備品——たとえば食洗器、カーテン、ブラインドなどが、内覧時にもきちんと設置されたままになっているかを確認します。取り外されていないか注意深く見ておく必要があります。
建物検査（Building Inspection）の結果、修理が必要とされた箇所については、売主が対応を終えているかを必ず確認しましょう。たとえば、温水器の水漏れが指摘され、修理を依頼していた場合、その修理が完了しているかどうかがチェックポイントです。
もしこの内覧で何らかの問題が見つかった場合は、速やかに弁護士に連絡をとり、決済前に売主側に対応を求めることが可能です。
一方で、決済が完了してしまうと、売主に修理や対応を求めることは出来ません。
そのため、「決済前内覧」は必ず行うようにしましょう。
後悔しない不動産購入のために、最後のチェックを怠らないことが大切です。
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SQMリサーチによると、今年4月のケアンズの賃貸空室率はわずか1.0％。100件の賃貸物件のうち空いているのは1.0件だけという状況です。
人口増加が続くケアンズでは、賃貸物件の需要が供給を大きく上回り、家賃も上昇を続けています。ケアンズで賃貸収益物件の購入を検討されている方には追い風です。
現在賃貸物件に住んでいる方も、上がり続ける家賃を払い続けるよりも、住宅ローン金利が少し下がってきた今、物件を購入して今の家賃を住宅ローンの支払いにまわすというオプションを検討されても良いかもしれません。
DJ Smith Propertyでは、オーナー様の大切な物件を安心してお任せいただける賃貸管理サービスを提供しています。miho@djsmith.com.auまでお気軽にご相談ください！
オーストラリアでは、住宅を売り出す際に「FOR SALE（販売中）」と書かれた看板を、家の前に設置するのが一般的です。
集合住宅の場合、設置が禁止されているケースも稀にありますが、戸建て住宅や多くの集合住宅では、インターネットでの広告と同時に看板を立てることが、販売活動の第一歩となります。
✅ 看板を立てるメリット
一部の日本人売主さまからは「近所に知られたくないので、看板は立てたくない」というご希望を頂くこともありますが、ご近所さんが物件販売の一番の応援者になることも少なくありません。
また、看板を設置していなければ、「この売主は売る気がないのかな？」と買主に誤解されてしまう可能性もあり、売却のチャンスを逃す原因になりかねません。
ケアンズにお持ちの物件を、短期間に高価格で成約したいという方は、miho@djsmith.com.au 0488005958 までお気軽にご連絡ください。
オーストラリアで不動産を購入するために、日本国内の銀行から融資を受けることが可能です。融資を受けるためには、日本国内にお持ちの不動産を担保にすることが求められますが、オーストラリアで資産を築く第一歩として、検討してみてはいかがでしょうか？
★海外不動産購入に対応している日本国内の銀行は以下の通りです。詳細は各銀行にお問い合わせください。
・SMBC信託銀行「プレスティア不動産アドバンテージローン（居住用不動産担保ローン）」
・オリックス銀行「不動産担保ローン」
・東京スター銀行「[全世界型]海外不動産ローン」（スター不動産担保ローン）
| 借入対象不動産 | 首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市 の居住用不動産 |
| 借入金額 | 2,000万円以上、2億円以下 |
| 借入期間 | 1年以上35年以下 |
| 借入金利 | ３年固定特約型 年3.9％ ５年固定特約型 年4.3％ 変動金利型 年4.075％ |
オリックス銀行「不動産担保ローン」該当ホームページより
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買主の資産状態によっては、購入予定のオーストラリアの物件を担保に、オーストラリアの銀行で融資を受ける事が出来る場合もあります。ローンの審査には給与明細や銀行明細等の必要書類は全て英語に翻訳して提出することが必要です。またオーストラリアの住宅ローン金利は、日本の銀行の金利よりも高い傾向にあります。
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空き家を売却する際に意外と見落とされがちなのが、電気の契約状況です。
それまで住んでいたテナントさんが退去した後に物件を売却する場合、そのままにしておくと、物件の電気が完全に止まってしまうことがあります。
電気が通っていないと、内覧時に部屋が真っ暗で、エアコンや天井ファンが使えず、買主に悪い印象を与えてしまいます。
そこで大切なのが、売主（または販売エージェント）が新たに電気口座を開設することです。
ケアンズ地域であればErgon Energyに連絡して、売却が完了するまでは、電気を通しておきましょう。
売買が無事に決済されたあとは、そのタイミングで電気口座を解約すればOKです。以降の電気契約は、買主側の責任となります。
ケアンズの不動産、メルボルン新築不動産についてのご相談は、miho@djsmith.com.auまでお気軽に。
住宅を販売する際に、その魅力を最大限に引き出すために、ステージング（Staging）というマーケティング方法が使われます。プロのスタイリストが家具や備品を持ち込んで、その住宅をモデルハウスのように飾り付ける方法で、弊社でも多くの住宅の販売で利用しており、短期間で高価格での成約を実現しています。
ステージングの効果は以下の通りです。
①第一印象を良くする
家具やインテリアで空間を整えることによって、内覧者が「住みたい」と感じる第一印象を与えることができる。
②物件の広さや使い方をイメージしやすくなる
空室よりも、家具が配置されている方が空間の使い方や広さを視覚的に理解しやすくなる。
③写真映えするため、ネットでの反響が増える
オンライン掲載時に、写真が魅力的になり、問い合わせが増える。
④売却・賃貸までの期間が短縮される
魅力的に見えることで、より多くの買主の関心を引き、早期成約につながる。
⑤高価格での成約を実現する
複数の買主を引き付ける事によって、競争を生み、価格を上げる事ができる。
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