クイーンズランド州で中古住宅の購入を検討中のファーストホームバイヤーの皆さん、お急ぎください！！
現在政府から支給されている$7,000のファーストホームバイヤーグラントが今年の10月11日以降、無くなります。
今回の政策はクイーンズランド州で新築の住宅数を増やし、建築業界の活性化を図ることを目的としています。
ファーストホームバイヤーの新築住宅購入者には9月12日よりグラントが$15,000に増額されます。
「まずは値段の安い中古住宅を買って・・・」と計画中のファーストホームバイヤーの方にはショックな今回の発表。10月10日迄に契約をした場合には$7,000のグラントは支払われます。お急ぎください！！

ANZ銀行さん主催「ホームバイヤーセミナー」へ参加のためケアンズにお越しになるゴールドコースト在住の日本人弁護士・ハーディング裕子氏がケアンズで「無料法律相談会」を開催して下さることになりました。日本人弁護士がいないケアンズで、日本語で弁護士さんに相談できる滅多に無いチャンスです。

裕子さんのご専門は商業物件を含む不動産取引です。
ご相談内容の例：
・遺書について
・オフィス、店舗のリース契約等について
・住宅購入時の法的知識について
・商業物件購入時の法的知識について
＊＊＊ケアンズ無料法律相談会＊＊＊
場所：市内ホテル（ご予約時にお伝えします）
日時：9月6日午後　＊お一人様二十分とさせて頂きます。
料金：無料
ご相談ご希望の方は、ハーディング裕子さんまでメールでご連絡ください（アドレスはyh@hardinglegal.com.au ）。

先日、シドニー在住の日本人の方からお問い合わせを頂きました。シドニーでは家の値段が高くて持ち家を持つのも簡単ではないので、ケアンズへの移住を検討されているとのこと。オーストラリアの主要都市の中間価格を調べてみたところ、確かにケアンズは安い！

しかも現在ケアンズの不動産価格は底値と言われています（下の不動産市場時計をご覧ください）。市内中心から車で15分、寝室4つ、バスルーム2つ、プールつきの家が中古であれば$300,000台（2012年6月1日現在の日本円では3000万円以下）でも購入できます。底値のマーケットと円高の今のタイミングをぜひお見逃し無く！！
現在弊社で発売中の物件はこちらへ。オーストラリアの長期ビザをお持ちでない方も購入できる新築物件はこちらへ。

お問い合わせはミホ（0488 005 958, miho@djsmithproperty.com.au）までお気軽に。

ケアンズポスト紙が地元の不動産営業マンを対象に開いた講演会に参加してきました。スピーカーは業界では知らない人がいない、ジョン・マクグラー（John McGrath）。シドニーでいくつも不動産会社を経営し、多くの不動産営業マンを育て、大成功を収めているカリスマエージェントです。最近は人気のリノベーションテレビ番組「 The Block」にジャッジ（審査員）としても登場しているので、業界以外の方もご存知かもしれません。

彼のスピーチは不動産営業についてというよりも、人生について。幸せな人生を確立するために私達が出来る事をわかりやすく説明してくれました。
彼の言葉の中で特に共感できたのが次の二つ。
・目標を達成するにはSkill （能力）10％、Attitude （態度）90%。
・Eliminate Excuse.（言い訳を取り除こう）
自分の考え方や取り組み方次第で、夢を実現することが出来るんだと、確信させてくれるスピーチでした。
ジョンは本も数冊出版しており、彼の本の中には元気を貰える言葉が沢山出てきます。不動産投資について知りたい方にはもちろん、それ以外の方にも有益だと思います。「英語の本は嫌い！」と拒否する前に、ぜひ一度手にとってみてください。
スピーチの後、すかさず握手をして貰いに行った私は演歌歌手を追いかけるオバさんのようだと自分でも思いましたが、私の名前を名札から読みとり「サンキュー、ミホ（ミコでもマイホでもない）」とキチンと発音してくれたジョン。腰も低く爽やかで、益々ファンになってしまいました。

またまた届いてしまいましたぁ、Council Rates（市税）の請求書（涙）。年に二回、不動産所有者に管轄のカウンシルから課せられるこの税金は、上下水道の整備や、ゴミの収集、道路の補修といったことに使われるそうです。

不動産を所有するまではその「存在」も知らない方が多いのではないかと思いますので、近い将来、不動産購入を検討されている方は、予算に入れられるのをお忘れなく。税額は土地の価値によって決められ、市政の財源に合わせて値上げもあります。ケアンズ近郊の殆どの住宅、ユニットの今の税額は一年間2000ドル前後です。

また、住宅所有者には管轄のカウンシルから水道代も課せられます。これまでは三ヶ月に一回の徴収でしたが、今回は前回からの時間が長かったような。水道代は3ヶ月で50ドル前後といったところ。プールが有るご家庭はもう少し高いかもしれませんが。それでもオーストラリアの他の地域に比べるとケアンズの水道代はずっと安いようです。水が豊富に有るということは、と～ってもラッキーなことですよね。

契約書に契約日が入り、契約が有効になったあと５営業日以内であれば、買主には理由を問わずにその契約をキャンセルするクーリングオフの権利が与えられています。クーリングオフをする場合には、売主は違約金として売買額の0.25％を買主に請求する権利があります。

契約後、頭金の支払いと同時平行で買主は以下のことを行います。
①弁護士を決める
オーストラリアでの不動産売買では、売主、買主の代理として弁護士が決済までの処理を行います。決済までの間に弁護士とのやりとりが生じますので、コミュニケーションが取りやすいと感じる弁護士を選ぶことが大切です。弁護士事務所によっては、日本人弁護士、或いは日本人アシスタントが常駐している所も有ります。
②住宅ローン本申請
仮申請を行った金融機関で、住宅ローンの本申請を行います。通常契約日から１４日以内にこの申請に満足することが売買契約の条件として契約書に記載されます。
③建物検査、シロアリ検査の手配
購入する物件の建物検査、シロアリ検査を専門の業者に手配します。通常契約日から１４日以内に、この検査の結果に満足することが売買契約の条件として契約書に記載されます。検査で深刻な問題が見つかった場合には、値段や条件の交渉を行い、場合によっては契約自体を解約することも可能です。
④ビザの関係でFIRBの認可が必要な場合はその手配
担当の弁護士が行います。自分のビザがFIRB認可が必要かどうかは事前に確認しておきましょう。
⑤ファーストホームバイヤーグラントの申請
ファーストホームバイヤーグラントを受ける権利がある場合は、住宅ローンを組む金融機関に申請をして貰います。住宅ローンを使わず現金で購入する場合は、自分で申請を行うか、担当の弁護士に申請を依頼します。
⑥家の保険の申し込み
購入する家は売主が保険に入っているはずではありますが、入っていない可能性もあります。
決済日までに万が一火災が発生した、泥棒に入って荒らされた等の被害が有った場合、損害が発生した家を購入することとなりますので、将来の自分の家を守るために保険に入られることをお薦めします。
現金での購入、建物検査もシロアリ検査行わないという場合は上記②③は不要です。
契約日から通常30日後が決済（残額支払い、鍵の引渡し）となります。新居への入居後は電気代の名義変更をお忘れなく。
ご質問はミホまでお気軽に。
オーストラリア携帯 0488-005-958
メール miho@djsmithproperty.com.au

契約が有効になれば、その物件のインターネット広告や家の前の看板は「For Sale（販売中）」から「Under Contract（契約中）」に変わります。
買主はすぐに頭金（Deposit　デポジット）の支払いを行います。頭金の支払期日は、売主、取り扱い不動産会社、その契約の条件によって多少違いがあります（ちなみに弊社では契約日から48時間以内のお支払いをお願いしています）。
この頭金は、不動産会社或いは売主の弁護士事務所の信託口座で決済日まで保管されます。万が一、買主の住宅ローン認可が通らなかった、建物検査で深刻な問題が見つかった等の理由で契約がキャンセルになる場合は、頭金は買主に全額返金されます。
頭金の金額は購入金額の最大１０％。この頭金の金額は、契約書をオファーとして売り主に提示する際に（前回のブログ参照）、買主の購入に対する真剣さを示す指針の一つとなります。
例えば$300,000の物件に対して頭金を$30,000払える買主であれば、売主や担当不動産会社は「$30,000現金ですぐに払えるのならば、住宅ローンの認可も問題ないだろう。この契約に対しても真剣だろう」と評価をします。とは言っても、現在のケアンズの中古物件の売買においては、実際には頭金$5,000或いは$10,000というケースが一般的です。
銀行の住宅ローン事前承認（住宅購入の流れ（２）参照）ではいくらまで借り入れできるか金額を提示して貰えますが、実際に借り入れできる金額は、購入物件の銀行査定価格の90%から95％（買主の状況によって違います）。
例をご紹介しましょう。
ケアンズ在住の岡田さんは銀行の住宅ローン事前承認で$300,000まで借り入れ出来ると言われ、$310,000の住宅を契約しました。頭金$10,000を現金で支払い、残りは全て$300,000を銀行ローンでと思っていたのですが・・・。
岡田さんの銀行は、$310,000で岡田さんが購入しようとしている物件を$300,000と査定しました。（銀行の査定額は、通常、購入金額を下回ることが殆どです）
岡田さんが銀行から借り入れ出来る金額は、$300,000の90%（$270,000）から95％（$285,000）。
岡田さんは購入金額（$310,000）－頭金($10,000)－借入額（最大$285,000）＝$15,000を決済日までに現金で支払わなければなりません。（支払いは岡田さんの弁護士に行います）
自分が銀行査定額の何％借り入れれるのかについては、銀行やモーゲージブローカーでの住宅ローン事前承認でご確認ください。

ご質問はミホまでお気軽に。
オーストラリア携帯0488-005-958
メール miho@djsmithproperty.com.au

家の内覧をし、その家を購入することに決めたら、次はいよいよQLD州所定の不動産売買契約書へサインをすることとなります。契約書の主な内容は以下の通りです。

・売主、買主の氏名、住所　[注]
・売主、買主それぞれの弁護士事務所の名前、住所
・その物件の詳細（住所、タイトルナンバー、面積等）
・申し込み購入金額
・申し込み頭金
・住宅ローンの要否
・建物検査の要否
・特別条項
・決済日
・決済地

買主が契約書にサインをする時点では、契約書はあくまでもオファーにすぎず、売主がその契約書にサインをして、初めて契約書となり、売主がサインをした日が契約日となります。
（ごくまれに売り主が先にサインをする場合もありますが、その場合は買主がサインをした日が契約日となります）
契約書に契約日が入った後は、売主、買主双方の弁護士が、売主、買主の代理として決済までの処理を執り行います。
[注意事項]
契約書に記載された買主の名義は、決済後に登記所に不動産所有者として登録されます。ご夫婦で購入される場合、夫婦連盟にするのか、片方だけの名前にするのか、契約書にサインをする前に決めておく必要があります。（登記所に登録された後に所有者名義を変えると印紙税が発生しますので、お気をつけください）
次回は、契約書に買主、売主がサインをし、契約日が契約書に記入された後の流れをお伝えします。
ご質問はミホまでお気軽に。
オーストラリア携帯0488-005-958
メールmiho@djsmithproperty.com.au

家の見学（内覧・インスペクション）には以下の二つの方法があります。
（１） 個別に内覧
販売担当の不動産会社に連絡を取り、個別に内覧のアレンジをしてもらいます。その物件が賃貸されている物件の場合は、不動産会社はテナントさんに２４時間以上前に通知をする義務がありますので、余裕を持って連絡を取りましょう。
物件によっては不動産会社ではなくオーナーが直接販売している物も有ります。家の前のセールス看板に連絡先の電話番号有るはずですので、そこに連絡して内覧を申し込みましょう。
（２） オープンハウスで内覧
土曜日のケアンズポストの不動産広告をチェックし、興味が有る家でオープンハウスが行われていれば、その時間に直接出向いて見学します。事前の予約も要りませんし、個別の内覧と比べてるとオープンハウスは気軽に家の見学が出来るといえます。
見学のポイント
①その家がどれくらいの間、市場に出ているのか、長い間市場に残っているとすれば、その理由もエージェントに確認してみましょう。
②隣近所の住民は家を所有しているのか、賃貸しているのかをエージェントに聞いてみましょう。賃貸者が多い場合は、隣近所の入れ替わりが多いかもしれません。
③家を気に入ったら、時間帯、曜日を変えて、近隣をドライブしてみましょう。夜でも安全か、隣近所で騒音を出している人はいないか、確認してみましょう。
④古い家で手直しが必要な場合は、ビルダーのお友達に一緒に内覧して貰い、アドバイスを貰うとよいでしょう。
⑤集合住宅の場合はボディーコーポレートフィー（管理組合費）を確認しましょう。

中古物件を購入する場合、「自分の希望を100%満たす家」に巡り合う可能性は殆ど無いと思ったほうがよいかもしれません。冷蔵庫のスペースが希望よりも小さい、バスタブが無い、壁の色が好きではない、値段が高すぎる、何かしら気に入らない点は有るでしょう。希望要件の中で、何が譲れて何が譲れないのかを客観的に判断しておくと、「何十軒という家を見たけれど気に入った家が一軒も無くて、未だ家が買えない」という状態を避けることが出来ます。
買った時に「完璧の家」で無かった家も、自分達が暮らしていく上で手を加えていくことにより、また自分達の嗜好が変わってくることにより、自分達にとって「完璧に近い家」に変わることはよく有ります。それぞれの家には「気」が有り、家に入った時に「なんか良さそう」と感じることがあると思います。その自分の直感を大切にするとよいかもしれません。
上記は主に中古物件を購入される方（オーストラリアでの長期滞在ビザを持っている方）が対象です。日本にお住まいでオーストラリアの長期滞在ビザをお持ちで無い方は購入できる物件に制限があります。DJスミスプロパティ（+61-488-005-958　／miho@djsmithproperty.com.au）までお気軽にお問い合わせください。

住宅購入資金の準備、希望の家のタイプ、希望のエリアが決まったら、次はいよいよ家探しの開始です。家を探す主な方法としては、以下のものがあげられます。
（１） 不動産会社を訪ねて相談
「このエリアのこういった家を、いくらくらいの値段で購入したい」という希望を伝えれば、希望に近い家探しの手伝いをしてくれる不動産会社もあります（不動産会社全てがやるわけではありません。弊社DJスミスプロパティではお手伝いさせて頂いております）。例えば今は売りに出ていない家でも、不動産会社が売主に交渉し、条件が合えば売却を検討して貰えることもあります。
（２） インターネットの不動産サイトをチェック
オーストラリアで一番大きなサイトはrealestate.com.auとdomain.com.auです。
地域、家の仕様（ユニット、戸建て等）、値段、寝室の数等を選び、自分の希望に近い物件を確認してみましょう。自分が希望するエリアの物件がいくらくらいで売りに出ているのか、自分の予算は現在市場に出ているものと見合っているかどうか、ここで確認してみましょう。
（３） 地元新聞ケアンズポストの不動産広告をチェック
ケアンズポストの土曜日版には不動産広告だけの別紙がついてきます。ここに不動産会社別に現在売り出し中の家の一部の広告が掲示されており、週末にオープンハウス（内覧会）を行う物件については時間が記載されています。新聞の巻末には地域毎にオープンハウスの時間が記載されていますので、それを見て効率的にオープンハウスめぐりをするとよいでしょう。（オープンハウスについては、次回またご説明させて頂きます）

上記は主に中古物件を購入される方（オーストラリアでの長期滞在ビザを持っている方）が対象です。日本にお住まいでオーストラリアの長期滞在ビザをお持ちで無い方は購入できる物件に制限がありますので、上記のインターネットサイトや地元の新聞では該当物件を見つけられない可能性があります。DJスミスプロパティ（0488-005-958　miho@djsmithproperty.com.au）までお気軽にお問い合わせください。