QLD（クイーンズランド）州で賃貸中の物件を売却する際には、前回の家賃値上げ日を証明する書類の提出が必要になることをご存知ですか？これは、州の新しい住宅関連法に基づいた規定で、「家賃の値上げは12か月に1度まで」というルールがきちんと守られているかどうかを確認するためのものです。
たとえ販売前にテナントが退去していて現在は空室であっても、また購入者が物件を自分で使用する予定でも、売主側が前回の家賃改定日を明記した書類を提示しなければなりません。
以下のような書類が証明書類として有効です：
不動産管理会社を通さずに、オーナー様ご自身で賃貸している場合、契約書や家賃履歴の記録が不十分なことがあります。このような方は、いざ売却というときに書類が不足していると困ることになりますので、早めに必要書類を整えておくことを強くおすすめします。
ケアンズの不動産、メルボルン新築不動産についてのご相談は、miho@djsmith.com.auまでお気軽に。
不動産を購入する際、決済日の直前に「決済前内覧（Pre-settlement Inspection）」を行うことができます。これは買主にとって非常に重要なステップで、物件の最終確認を行う貴重な機会です。
この内覧では、主に次のようなポイントを確認します。
たとえば、契約時にはきれいに芝刈りされていた庭が、内覧時には伸び放題になっていないか、といったことを確認します。契約時の印象と著しく異なる状態でないかをチェックしましょう。
売買契約書に含まれていた設備や備品——たとえば食洗器、カーテン、ブラインドなどが、内覧時にもきちんと設置されたままになっているかを確認します。取り外されていないか注意深く見ておく必要があります。
建物検査（Building Inspection）の結果、修理が必要とされた箇所については、売主が対応を終えているかを必ず確認しましょう。たとえば、温水器の水漏れが指摘され、修理を依頼していた場合、その修理が完了しているかどうかがチェックポイントです。
もしこの内覧で何らかの問題が見つかった場合は、速やかに弁護士に連絡をとり、決済前に売主側に対応を求めることが可能です。
一方で、決済が完了してしまうと、売主に修理や対応を求めることは出来ません。
そのため、「決済前内覧」は必ず行うようにしましょう。
後悔しない不動産購入のために、最後のチェックを怠らないことが大切です。
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SQMリサーチによると、今年4月のケアンズの賃貸空室率はわずか1.0％。100件の賃貸物件のうち空いているのは1.0件だけという状況です。
人口増加が続くケアンズでは、賃貸物件の需要が供給を大きく上回り、家賃も上昇を続けています。ケアンズで賃貸収益物件の購入を検討されている方には追い風です。
現在賃貸物件に住んでいる方も、上がり続ける家賃を払い続けるよりも、住宅ローン金利が少し下がってきた今、物件を購入して今の家賃を住宅ローンの支払いにまわすというオプションを検討されても良いかもしれません。
DJ Smith Propertyでは、オーナー様の大切な物件を安心してお任せいただける賃貸管理サービスを提供しています。miho@djsmith.com.auまでお気軽にご相談ください！
オーストラリアでは、住宅を売り出す際に「FOR SALE（販売中）」と書かれた看板を、家の前に設置するのが一般的です。
集合住宅の場合、設置が禁止されているケースも稀にありますが、戸建て住宅や多くの集合住宅では、インターネットでの広告と同時に看板を立てることが、販売活動の第一歩となります。
✅ 看板を立てるメリット
一部の日本人売主さまからは「近所に知られたくないので、看板は立てたくない」というご希望を頂くこともありますが、ご近所さんが物件販売の一番の応援者になることも少なくありません。
また、看板を設置していなければ、「この売主は売る気がないのかな？」と買主に誤解されてしまう可能性もあり、売却のチャンスを逃す原因になりかねません。
ケアンズにお持ちの物件を、短期間に高価格で成約したいという方は、miho@djsmith.com.au 0488005958 までお気軽にご連絡ください。
オーストラリアで不動産を購入するために、日本国内の銀行から融資を受けることが可能です。融資を受けるためには、日本国内にお持ちの不動産を担保にすることが求められますが、オーストラリアで資産を築く第一歩として、検討してみてはいかがでしょうか？
★海外不動産購入に対応している日本国内の銀行は以下の通りです。詳細は各銀行にお問い合わせください。
・SMBC信託銀行「プレスティア不動産アドバンテージローン（居住用不動産担保ローン）」
・オリックス銀行「不動産担保ローン」
・東京スター銀行「[全世界型]海外不動産ローン」（スター不動産担保ローン）
| 借入対象不動産 | 首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市 の居住用不動産 |
| 借入金額 | 2,000万円以上、2億円以下 |
| 借入期間 | 1年以上35年以下 |
| 借入金利 | ３年固定特約型 年3.9％ ５年固定特約型 年4.3％ 変動金利型 年4.075％ |
オリックス銀行「不動産担保ローン」該当ホームページより
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買主の資産状態によっては、購入予定のオーストラリアの物件を担保に、オーストラリアの銀行で融資を受ける事が出来る場合もあります。ローンの審査には給与明細や銀行明細等の必要書類は全て英語に翻訳して提出することが必要です。またオーストラリアの住宅ローン金利は、日本の銀行の金利よりも高い傾向にあります。
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空き家を売却する際に意外と見落とされがちなのが、電気の契約状況です。
それまで住んでいたテナントさんが退去した後に物件を売却する場合、そのままにしておくと、物件の電気が完全に止まってしまうことがあります。
電気が通っていないと、内覧時に部屋が真っ暗で、エアコンや天井ファンが使えず、買主に悪い印象を与えてしまいます。
そこで大切なのが、売主（または販売エージェント）が新たに電気口座を開設することです。
ケアンズ地域であればErgon Energyに連絡して、売却が完了するまでは、電気を通しておきましょう。
売買が無事に決済されたあとは、そのタイミングで電気口座を解約すればOKです。以降の電気契約は、買主側の責任となります。
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住宅を販売する際に、その魅力を最大限に引き出すために、ステージング（Staging）というマーケティング方法が使われます。プロのスタイリストが家具や備品を持ち込んで、その住宅をモデルハウスのように飾り付ける方法で、弊社でも多くの住宅の販売で利用しており、短期間で高価格での成約を実現しています。
ステージングの効果は以下の通りです。
①第一印象を良くする
家具やインテリアで空間を整えることによって、内覧者が「住みたい」と感じる第一印象を与えることができる。
②物件の広さや使い方をイメージしやすくなる
空室よりも、家具が配置されている方が空間の使い方や広さを視覚的に理解しやすくなる。
③写真映えするため、ネットでの反響が増える
オンライン掲載時に、写真が魅力的になり、問い合わせが増える。
④売却・賃貸までの期間が短縮される
魅力的に見えることで、より多くの買主の関心を引き、早期成約につながる。
⑤高価格での成約を実現する
複数の買主を引き付ける事によって、競争を生み、価格を上げる事ができる。
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エッジヒルのタウンハウス、市場に公開してわずか５日間で成約しました。 週末のオープンハウスへの内覧者は３５組、６組からのオファーが入るという人気ぶり。成約価格は売り出し価格を大幅に上回りました。物件の魅力を最大限に引き出すプレゼンテーション、そして買主を惹きつける価格設定が功を奏しました。
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賃貸物件ではクイーンズランド州が定めたルールに基づいてSmoke Alarm（煙探知機）が設置され、正常に作動し、定期点検が行われることが求められます。多くの賃貸投資家さんは、Smoke Alarmの不作動や誤作動を防ぐため、Smoke Alarmの点検業者を任命しています。
スモークアラームは、次の条件を満たす必要があります：
さらに、設置場所については：
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現在、オーストラリアでは賃貸物件の需要が供給を大きく上回っており、深刻な社会問題となっています。私たちが管理している物件でも、ひとつの募集に対して何十件もの問い合わせや入居申し込みが来ることが当たり前になっています。以前のブログでは「オーストラリアでの賃貸物件の探し方」についてご紹介しましたが、今回は、物件の内覧時に気をつけるべきポイントをお伝えします。
① 管理会社からの確認メールには必ず返信を！
内覧予約後に送られてくる確認メールやSMSには、必ず返信をして参加の意思を伝えましょう。無視してしまうと、予約がキャンセル扱いになる可能性もあります。
② 時間厳守を心がける
集合時間に遅れると内覧そのものに参加できなくなることもあります。余裕を持って到着するようにしましょう。
③ 清潔感のある服装で参加する
カジュアルすぎる格好は避け、清潔感のある服装を心がけましょう。第一印象はとても重要です。
④ 大人数での参加は控える
友人や家族と一緒に来たい気持ちは分かりますが、必要以上に大人数での参加は控えた方が印象が良いです。
⑤ 室内を丁寧に扱う
ドアの開け閉めや設備の確認は丁寧に行いましょう。物件を大切に扱える人かどうかは見られています。
⑥ 他の内覧者との会話を邪魔しない
管理会社と他の参加者が話している最中に割り込むのはNGです。順番を守って対応しましょう。
内覧時、管理会社はただ物件を見せているだけではありません。以下の点を重視して、「この人に貸して大丈夫か？」という視点で見ています：
質問やリクエストが多すぎると、「面倒な入居者かも？」と判断される可能性もあります。 質問は必要最低限にとどめ、冷静かつ丁寧な受け答えを心がけましょう。賃貸競争が激しい今だからこそ、内覧時のマナーや印象がとても重要になります。 ちょっとした心がけが、希望の物件を手に入れる大きな一歩になります。
ケアンズの不動産、メルボルン新築不動産についてのご相談は、miho@djsmith.com.auまでお気軽に。
