賃貸物件ではクイーンズランド州が定めたルールに基づいてSmoke Alarm（煙探知機）が設置され、正常に作動し、定期点検が行われることが求められます。多くの賃貸投資家さんは、Smoke Alarmの不作動や誤作動を防ぐため、Smoke Alarmの点検業者を任命しています。

🔥 クイーンズランド州における住宅のスモークアラーム（煙探知機）設置ルール

スモークアラームは、次の条件を満たす必要があります：

• フォトエレクトリック式（規格：AS 3786-2014準拠）であること
• イオン化式センサーを含まないこと
• 製造から10年以内であること
• テストで正常に作動すること
• すべてのスモークアラームが連動して作動すること（1台が鳴ると全部が鳴る）
• ハードワイヤード（配線式）または取り外し不可の10年バッテリーで動作すること

さらに、設置場所については：

• 各階に設置すること
• 各寝室に設置すること
• 寝室とその他のエリアをつなぐ廊下にも設置すること
  （もし廊下がない場合は、寝室と他の部分の間に設置）
• 寝室がない階には、出口に向かう最も可能性の高い経路に設置すること

🏠 オーナー・プロパティマネージャーの義務

• 賃貸物件が健康・安全基準を満たすようにし、必要なスモークアラームを設置する
• 賃貸開始前（新規契約・更新契約とも）30日以内にテストとクリーニングを行う
• スモークアラームやバッテリーを取り外したり、アラームの効果を弱める行為（例：ペンキを塗るなど）をしてはいけない

👤 入居者（テナント）の義務

• 少なくとも年に1回は、スモークアラームをテストし、**掃除（掃除機やダスターでのほこり除去）**を行う
• アラームに不具合があれば、管理者またはオーナーに報告し、スモークアラーム設置作業のための立ち入りを許可する
• スモークアラームを取り外したり、効果を弱める行為（例：ペンキを塗る、覆いをするなど）をしてはいけない

ケアンズの不動産、メルボルン新築不動産についてのご相談は、miho@djsmith.com.auまでお気軽に。 

現在、オーストラリアでは賃貸物件の需要が供給を大きく上回っており、深刻な社会問題となっています。私たちが管理している物件でも、ひとつの募集に対して何十件もの問い合わせや入居申し込みが来ることが当たり前になっています。以前のブログでは「オーストラリアでの賃貸物件の探し方」についてご紹介しましたが、今回は、物件の内覧時に気をつけるべきポイントをお伝えします。

① 管理会社からの確認メールには必ず返信を！
内覧予約後に送られてくる確認メールやSMSには、必ず返信をして参加の意思を伝えましょう。無視してしまうと、予約がキャンセル扱いになる可能性もあります。

② 時間厳守を心がける
集合時間に遅れると内覧そのものに参加できなくなることもあります。余裕を持って到着するようにしましょう。

③ 清潔感のある服装で参加する
カジュアルすぎる格好は避け、清潔感のある服装を心がけましょう。第一印象はとても重要です。

④ 大人数での参加は控える
友人や家族と一緒に来たい気持ちは分かりますが、必要以上に大人数での参加は控えた方が印象が良いです。

⑤ 室内を丁寧に扱う
ドアの開け閉めや設備の確認は丁寧に行いましょう。物件を大切に扱える人かどうかは見られています。

⑥ 他の内覧者との会話を邪魔しない
管理会社と他の参加者が話している最中に割り込むのはNGです。順番を守って対応しましょう。

内覧時、管理会社はただ物件を見せているだけではありません。以下の点を重視して、「この人に貸して大丈夫か？」という視点で見ています：

• 家賃の支払いを滞りなく行えるか
• 物件を丁寧に扱ってくれるか
• コミュニケーションがスムーズに取れるか

質問やリクエストが多すぎると、「面倒な入居者かも？」と判断される可能性もあります。 質問は必要最低限にとどめ、冷静かつ丁寧な受け答えを心がけましょう。賃貸競争が激しい今だからこそ、内覧時のマナーや印象がとても重要になります。 ちょっとした心がけが、希望の物件を手に入れる大きな一歩になります。

ケアンズの不動産、メルボルン新築不動産についてのご相談は、miho@djsmith.com.auまでお気軽に。 

大家保険（Landlord Insurance）は自分の不動産を賃貸に出す際のリスクに備えるための保険です。一般的な住宅保険（home insurance）とは異なり、賃貸物件特有のトラブルや損害に対応しています。

✅ 保険でカバーされる主な内容

1. 家賃の滞納（Loss of rent）
   • 借主が家賃を支払わなかった場合や、急に退去してしまった場合に、未払い家賃を補償してくれる場合があります。
2. 建物および設備の損害（Property damage）
   • 借主やそのゲストによる意図的・偶発的な損害。
   • 例：壁に穴を開けられた、水道設備を壊された、など。
3. 自然災害（Storm, fire, floodなど）による損害
   • 洪水や火災、嵐などによる損害にも対応するプランもあります。
4. 法的費用の補償（Legal liability）
   • 借主が怪我をして損害賠償を請求された場合などの法的費用。
5. 害虫やカビへの対応（※オプションの場合あり）
   • 通常のプランには含まれていないことが多いですが、追加でカバー可能な場合もあります。

💡なぜランドロード保険が必要？

• 借主とのトラブルや予期せぬ損害は、精神的にも経済的にも大きな負担になります。
• 保険に加入しておくことで、リスクを最小限に抑え、安心して賃貸運用ができます。

📌選ぶときのポイント

• 補償内容が充実しているか？
• 家賃滞納や損害の補償上限はいくらか？
• 免責金額（自己負担額）はいくらか？
• 保険料の価格とバランスは取れているか？

ケアンズの不動産、メルボルン新築不動産についてのご相談は、miho@djsmith.com.auまでお気軽に。 

他の地域への引っ越しや、別の住宅を購入してそちらに移る場合に、今住んでいる家やユニットを賃貸に出す事を検討されている方もいらっしゃると思います。住宅を賃貸に出す場合には、自分達の希望を明確にし、住宅の特徴を理解すると共に、住宅が賃貸法の要件を満たしていることを確認する事も必要です。

今回は、「付属品（設備）」に関するチェックポイントをご紹介します。付属品は「設置されている＝使える」状態であることが前提です！
壊れていたり、使い方が限定されていたりする設備は、テナントとのトラブルのもとになることも。以下の例をご参考に。

例①：セキュリティカメラ

• カメラが設置されていても「動いていない」または「オーナーしか映像を確認できない」状態はNG。
• テナントの不信感やクレームにつながる可能性があります。

✅ 対応方法：

• 撤去する（使えないものは設置しない）
• 居住者（テナント）だけが映像を確認できるように設定変更する

例②：ソーラーパネル

• テナントは「電気代が安くなる」と期待して入居するケースが多いです。
• 正常に稼働していないパネルは誤解の原因に。

✅ 対応方法：

• 正常に動いていることを確認してから賃貸へ
• もし機能していない、または修理・撤去が難しい場合は、その内容を賃貸契約書に明記し、テナントの同意を得た上で貸し出す

賃貸に出す際は「あるものは、ちゃんと使えること」が基本ルール。事前にしっかり整えておくことで、トラブル防止＆スムーズな入居につながります。

DJ Smith Propertyでは、オーナー様の大切な物件を安心してお任せいただける賃貸管理サービスを提供しています。miho@djsmith.com.auまでお気軽にご相談ください！

オーナーさんからよく聞かれる質問のひとつが「水道代ってテナントが払うの？それともオーナー？」というもの。クイーンズランド州では物件の状況に応じて支払いルールが決まっています。

🔹 1. 専用の水道メーターが無い場合（例：集合住宅など）
→ 水道代は全額オーナー負担

🔹 2. 専用の水道メーターがある場合
① 蛇口・トイレなどが「Water Efficiency（節水仕様）」であると証明されている場合
→ テナントが全額支払い

② 節水仕様の証明がない場合
→ オーナーが基本料金を負担、超過分をテナントが支払い
（※基本料金の基準は不動産会社により異なりますが、例として「半年で100KLまでを基本」とするケースが多いです）

🚨 注意ポイント！
テナントに責任のない水漏れなどが発生した場合は、請求額の調整など、公平な対応が求められます。

詳しくは、クイーンズランド州のRTA公式ウェブサイトをご確認ください。

DJ Smith Propertyでは、オーナー様の大切な物件を安心してお任せいただける賃貸管理サービスを提供しています。miho@djsmith.com.auまでお気軽にご相談ください！

クイーンズランド州で賃貸物件を借りる際は、通常、4週間分の家賃に相当する「ボンド（BOND）」を、入居前に支払う必要があります。このボンドは、RTA（Residential Tenancy Authority）という州政府の機関が、契約期間中ずっと保管します。

賃貸契約が終了すると、賃貸管理会社が次のような点を確認します：

• 入居時と同じ状態で物件が返却されているか
• 清掃に漏れがないか
• 傷や破損（ダメージ）がないか
• 家賃の未払いがないか

もしこれらに問題があった場合は、その分の費用がボンドから差し引かれ、残りの金額がテナント（借主）に返金されます。

家賃の変更や入居者の変更について

• 賃貸契約中に家賃が値上がりした場合は、その金額に応じて追加のボンド支払いが必要になります。
• また、テナントが途中で入れ替わるケース（例：友達同士のAさんとBさんで借りていた物件で、Bさんが退去し、Cさんが新たに入居する場合）では、ボンド所有者の名義変更手続きが必要です。

契約やボンドの扱いはとても大切ですので、正しい情報を把握してトラブルのないようにしましょう。
詳しくは、クイーンズランド州のRTA公式ウェブサイトをご確認ください。

DJ Smith Propertyでは、オーナー様の大切な物件を安心してお任せいただける賃貸管理サービスを提供しています。miho@djsmith.com.auまでお気軽にご相談ください！

賃貸物件でペットを飼う場合には、いくつかのルールがあります。

まず、一戸建ての場合は物件のオーナー（大家さん）の許可が必要です。
そして、集合住宅（アパートやユニットなど）の場合は、オーナーの許可に加えて、管理組合（Body Corporate）の承認も必要になります。

これらの承認を得ずにペットを飼ってしまうと賃貸契約違反となり、ペットを手放すように求められたり、最悪の場合は退去しなければならないケースもあります。十分ご注意ください。

また、ペットを飼う際には次のような点も重要です：

• ペットが物件に傷をつけた場合は、修理費用などの補償が必要です。
• 退去時にはFlea Spray（ノミ駆除スプレー）を行うことが義務付けられているのが一般的です。
• 定期点検（Routine Inspection）の際には、ペットが賃貸管理担当者（Property Manager）に吠えたり噛みついたりしないように、リードにつなぐなどの配慮が必要です。

ペットと快適に暮らすためにも、事前にルールをしっかり確認して、トラブルのないようにしましょう。詳しくは、政府の公式ウェブサイトをご覧ください。

DJ Smith Propertyでは、オーナー様の大切な物件を安心してお任せいただける賃貸管理サービスを提供しています。miho@djsmith.com.auまでお気軽にご相談ください！

カニンブラハイツ（Kanimbla Heights）の戸建ての賃貸募集を行ったところ、18組からの応募がありました。内覧には7組を招待しましたが、素敵な室内に目がハートになる人続出。「どうしても借りたい！私達を選んで！」と熱いラブコールを複数の応募者から頂きました。寝室４、浴室２、駐車２、週家賃$750のこの物件が超人気だったのは、住環境の良いカニンブラハイツに住みたいというニーズが高かったからともいえます。

カニンブラハイツにお持ちの物件の賃貸を検討されている方は、miho@djsmith.com.au 0488005958までお気軽にご連絡ください。

トリニティパーク（Trinity Park）の運河に面した豪邸、市場に公開してわずか1週間で成約しました。　通常、$2,000,000（日本円で約２億円）以上の高額物件は成約までに数か月かかることが多い中、弊社の販売に先立つ入念な準備、住宅の魅力を最大限に引き出すプレゼンテーション、そして買主を惹きつける価格設定が功を奏し、驚異のスピード成約を実現しました。

高額物件の売却をご検討されている方は、miho@djsmith.com.au 0488005958 までお気軽にご連絡ください。

DJスミスプロパティでは、賃貸物件の管理を担当する賃貸管理スタッフを募集しています。オーストラリアの不動産市場は常に活発で、努力次第で高収入を実現できるチャンスがあります。勤務地はケアンズです。

こんな方を求めています。

・オーストラリアの国籍または永住権をお持ちの方

・英語での業務をスムーズにこなせる方

・QLD州の運転免許証を保持し、業務で使える車をお持ちの方

・問題解決を冷静に行える方

・優れたコミュニケーション能力をお持ちの方

・PC操作に問題なく対応できる方

・QLD Certificate of Registration in Real Estateを保持、またはすぐに取得可能な方 

あなたの実力がダイレクトに評価される環境で、新たなキャリアを築きませんか？

お問い合わせ・応募はこちらから。